Kleiner Verfahrensfehler: Jetzt droht Berlins Wohnungsmarkt das Chaos

SIn mehr als 400 Städten und Gemeinden gibt es seit mehr als sieben Jahren eine Mietpreisbremse, die vielen Vermietern ein Dorn im Auge ist. Gerade in stark nachgefragten Märkten wollen sie für Neuvermietungen deutlich mehr verlangen, aber das muss gebremst werden.

Hausverwaltungen, private Vermieter und Wohnungsunternehmen haben in mehreren Gerichtsverfahren versucht, die Mietpreisbremse zu blockieren, wobei sie häufig Bundes- und Landesvorschriften angegriffen haben. Denn die Mietpreisbremse ist ein Bundesgesetz, die Bundesländer müssen sie aber mit etablierten Regelungen durchsetzen.

Oft laufen in Berlin viele Faktoren zusammen, und wieder einmal scheint die Hauptstadt in keinem guten Licht zu stehen. Wie der „Tagespiegel“ berichtet, hat das Amtsgericht Neucoll die Mietpreisbremse in Berlin für unwirksam erklärt. Die Verordnung sollte gut begründet sein und diese Begründung sollte öffentlich zugänglich sein. Das sei damals aber nicht der Fall gewesen, sagten die Richter laut Bericht im Juni 2015. (9 C 489/20).

Steht der Hauptstadt nach der gescheiterten Wahl im September 2021 vor knapp zwei Jahren und einem Mietendeckel mit Festpreisvorgaben nun das nächste Verwaltungschaos bevor? Sollte die vor mehr als sieben Jahren eingeführte Mietpreisbremse unwirksam sein, könnten auch Zehntausende von in dieser Zeit abgeschlossenen Mietverträge hinfällig werden.

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„Das Chaos auf dem Wohnungsmarkt in Berlin hält an“, sagte Daniel Faust, wohnungspolitischer Sprecher der FDP-Bundestagsfraktion. “Rot-Rot-Grün verliert sich in einem ideologischen Kampf, der letztlich nichts bringt.”

Bei näherer Betrachtung zeigt sich jedoch, dass es eher um Ideologie und strikte administrative Vorgaben geht. Andere Bundesländer sind daran bereits gescheitert.

Eine Rechtfertigung für die Mietpreisbremse ist schwer zu finden

Hamburg, das als Musterbeispiel für den Wohnungsmarkt gilt, musste nach einem wegweisenden Gerichtsverfahren seine Preisstaffelungsverordnung ändern. Auch Bayern, Baden-Württemberg, Brandenburg und Nordrhein-Westfalen hatten unwirksame Beschränkungen. Auch Niedersachsen musste in Haft bleiben – die gültige Mietpreisbremse gab es dort also erst ab Januar 2021.

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„Länder wie Berlin haben die Formvorschriften für Mietpreisbremse als selbstverständlich hingenommen und rächen sich jetzt“, sagt Jan-Marco Luzac, Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion für Bauen und Wohnen.

Und: „Die Voraussetzungen für den Erlass einer Mietpreisbremse sind keine bloßen Formalitäten. Veröffentlichungspflicht und qualifizierte Begründung sind wichtig, um den Immobilienhandel zu legitimieren.

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Laut dem „Tagesspiegel“-Bericht geht es in dem Fall Berlin um ein überraschendes Detail, das im schnelllebigen täglichen Marktgeschehen niemals eine Rolle spielen dürfte: Vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse hat der Senat online eine Begründung genannt.

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Doch laut den Neuköllner Richtern war kurz vor Inkrafttreten der Preissenkung im Juni 2015 über Suchmaschinen kein Link darauf zu finden. Danach nicht mehr. Könnte ein solches Detail eine Vorschrift außer Kraft setzen, auf die sich eine Stadt mit mehr als einer Million Einwohnern seit mehr als sieben Jahren verlässt?

Ein ewiger Zankapfel

Henrik Solf, Mietanwalt in Berlin, findet das absurd: „Das Bundesverfassungsgericht hat 2019 in einer Entscheidung entschieden, dass die Berliner Regelung alle notwendigen Verfahren und gesetzlichen Grundvoraussetzungen erfüllt“, sagt Solf. „Landgericht und Bundesgerichtshof hatten die Berliner Umsetzung bereits geprüft und für zulässig erklärt.“

Bei Verfahren wie in Neukollen gehe es laut Zolf nicht mehr um behördliche Hygieneeinsätze: „Es scheint, als habe man hier versucht, einen kleinen Haken in der Umsetzung zu finden – das ist mehr als sieben Jahre her“, sagt er. „Ich halte es zumindest für zweifelhaft. Die Barrierefreiheit im Jahr 2015 lässt sich derzeit noch nicht seriös feststellen.

Seit ihrer Entdeckung ist die Mietpreisbremse ein Zankapfel zwischen Mietern und Vermietern vor Gericht und in der Politik. Im Grunde ist die Regel einfach: Bei einem Preisnachlass darf die Miete eines neu abgeschlossenen Mietvertrages nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Quelle: Infografik Welt

Die Ermittlung nur ortsüblicher Vergleichsmieten bereitet aufgrund fehlender Daten Probleme. In Bremen gibt es beispielsweise keinen qualifizierten Mietspiegel. Manche Vermieter schicken Gutachter zum Wettbewerb und suchen die teuersten Wohnungen in der Nachbarschaft.

Darüber hinaus gibt es Ausnahmen, etwa für Neubauten ab Oktober 2014, umfassende Renovierungen oder Mieten, die vor Vertragsabschluss über der Preisgrenze lagen. Nach einigen Verbesserungen im Bundesgesetz müssen diese Ausnahmen den Vermietern besser erklärt werden, aber aus Sicht des Deutschen Mieterbundes reicht das nicht aus. „Wir fordern, dass die Ausschlüsse aufgehoben, nicht ersetzt werden“, sagt Sprecherin Jutta Hartmann. „Außerdem soll die Mietpreisbremse bundesweit flächendeckend gelten.“

Eine aktuelle Studie zeigt, dass die Mietpreisbremse häufig von Vermietern überschritten wird. Am Beispiel Düsseldorf schätzten Marktexperten, dass mindestens jede vierte Wohnung überteuert sei. Ohne Sanktionen haben Vermieter keinen finanziellen Anreiz, sich an das Gesetz zu halten.

Der vor dem Gericht Neukölln angefochtene Berliner Fall verdeutlicht dies eindrucksvoll: Dort bat ein Ehepaar seine Hausverwaltung darum, seine monatliche Nettokaltmiete von 230 Euro auf unter 310 Euro zu senken. Das Wohnungsunternehmen schlug zurück. Es sollte nun in den folgenden Kontexten behandelt werden.

Wo gilt die Mietpreisbremse – und ab wann?

Baden-Württemberg: Die Landesregierung in Stuttgart hat im September 2015 eine Mietpreisbremse erlassen. Im März 2019 wurde es jedoch vom Amtsgericht für ungültig erklärt. Es wurden Verbesserungen vorgenommen, und mit Stand vom 4. Juni 2020 haben 89 Städte und Gemeinden eine Verordnung in Kraft.

Bayern: Die Mietpreisbremse wurde im August 2015 eingeführt. Doch während die Bayern weiterhin über das Berliner Regime spotteten, hob das Landgericht München die Beschränkung auf. Der Preisnachlass gilt also erst ab dem 7. August 2019. Zunächst galt es für 137, inzwischen aber für 162 Städte und Gemeinden.

Berlin: Bisher galt Berlin als Musterland. Als eine der wenigen Landesregierungen gelang es dem Senat, von Anfang an eine gültige Kontrolle zu erlangen. Die Mietpreisbremse gilt für Mietverträge, die nach dem 01.06.2015 abgeschlossen werden. Ein Rechtsstreit in Berlin landete vor dem Bundesverfassungsgericht, das die Preisbremse im August 2019 für allgemein verfassungskonform erklärte.

Brandenburg: Probleme gab es auch bei der Veröffentlichung der Preisstaffelungsbegründung in Brandenburg. Die ursprünglich Ende 2015 eingeführte Preisbremse erwies sich als wirkungslos und wurde 2019 wieder eingeführt – in insgesamt 19 Städten.

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Bremen: Wie in Berlin erließ der Bremer Senat eine bis heute gültige Regelung. Doch die Stadt hat keinen gültigen Mietspiegel, daher gibt es häufig Streit – nicht um die Mietpreisbremse, sondern um die zulässige Miethöhe.

Hamburg: Auch hier gab es Begründungsprobleme, die die Hansestadt später nachliefern musste. Deshalb gab es ab dem 3. Juli 2018 eine Mietpreisbremse.

Hessen: 49 Städte und Gemeinden haben Mietpreissenkungen – gültig ab 28. Juni 2019. Das Gericht hat die zuvor erlassene Beschränkung erhoben.

Mecklenburg-Vorpommern: Relativ spät, am 1. Oktober 2018, führte das Land eine Preisbremse für Rostock und Greifswald ein. Schwerin scheint von anderen Ländern gelernt zu haben – die Regelung wurde bisher nicht erfolgreich angefochten.

Niedersachsen: Die Mietpreisbremse gilt in elf Städten und auf den ostfriesischen Inseln, allerdings erst im zweiten Anlauf ab dem 1. Januar 2021. Mitte 2022 erklärte das Landgericht Hannover die verbesserte Mietpreispausenbegründung für unzulässig.

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Nordrhein-Westfalen: Viele Städte im bevölkerungsreichsten Bundesland haben Wohnungsnot, doch die kürzlich gewählte schwarz-gelbe Landesregierung kürzte die Liste der Städte mit Mietpreisbremse auf 18 Kommunen. Die Regierung hatte es zuvor versäumt, die Erklärung zu veröffentlichen. Ergebnis: Die Mietpreisbremse galt erst ab dem 1. Juli 2020.

Rheinland-Pfalz: Keine Probleme mit der Mietpreisstaffelung. Es trat am 1. Oktober in Mainz, Landau, Trier und Speyer und am 8. Oktober in Ludwigshafen in Kraft.

Schleswig-Holstein: Eine (gültige) Mietpreisbremse gab es ab dem 11.11.2015, diese wurde aber von der schwarz-gelben Landesregierung zum 30.11.2019 abgeschafft. Die Preisobergrenze gilt nur für Verträge, die in diesem Zeitraum geschlossen wurden.

Thüringen: Seit dem 31. März gilt in Erfurt und Jena eine Preisbremse – bisher ohne Beanstandungen.

Sachsen: Erst am 13. Juli dieses Jahres führte die Landesregierung eine Mietpreisbremse für Leipzig und Dresden ein. Bisher wurde die Verordnung nicht wiederhergestellt.

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